Bảng giá xây nhà 2026 — Đơn giá trọn gói & phần thô mới nhất
Bảng giá xây nhà 2026 là tài liệu tham khảo quan trọng giúp gia chủ lên kế hoạch tài chính chính xác trước khi khởi công. Năm 2026, giá xây dựng tiếp tục điều chỉnh tăng 5–10% so với năm trước do biến động giá vật liệu và nhân công. Bài viết này tổng hợp đơn giá xây nhà theo từng loại hình, gói đầu tư và khu vực trên toàn quốc.
Sử dụng Công cụ dự toán giá nhà với giá VLXD cập nhật tại 34 tỉnh thành.
1. Bảng giá xây nhà trọn gói năm 2026
Xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay) bao gồm toàn bộ chi phí từ phần thô đến hoàn thiện: móng, kết cấu, mái, trát sơn, gạch ốp lát, điện nước, cửa. Gia chủ chỉ cần thêm nội thất là có thể vào ở.
1.1. Đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói
| Gói đầu tư | Đơn giá (đ/m2) | Mô tả |
|---|---|---|
| Gói tiết kiệm | 4.600.000 – 5.100.000 | Mái tôn, gạch men cơ bản, sơn nội thất, cửa nhôm thường |
| Gói tiêu chuẩn | 5.200.000 – 5.800.000 | Mái ngói hoặc BTCT, gạch ốp lát đủ, sơn ngoại thất, cửa nhôm kính |
| Gói cao cấp | 6.300.000 – 7.300.000 | Mái Thái, granite ốp lát, sơn cao cấp, cửa nhôm Xingfa/Eurowindow |
Xem chi tiết hơn về chi phí xây nhà cấp 4 với bảng phân tích từng hạng mục.
1.2. Đơn giá xây nhà phố trọn gói
| Loại nhà phố | Gói tiêu chuẩn (đ/m2) | Gói khá (đ/m2) | Gói cao cấp (đ/m2) |
|---|---|---|---|
| 1 mặt tiền | 5.250.000 | 5.450.000 – 5.750.000 | 6.550.000 – 7.000.000 |
| 2 mặt tiền | 5.350.000 | 5.550.000 – 5.950.000 | 6.050.000 – 7.200.000 |
| Nhà phố liền kề | 5.100.000 | 5.350.000 – 5.600.000 | 6.200.000 – 6.800.000 |
Nhà phố 2 mặt tiền có đơn giá cao hơn do cần hoàn thiện 2 mặt ngoài (trát, sơn, ốp), tăng thêm chi phí hệ thống cửa và thoát nước.
1.3. Đơn giá xây biệt thự trọn gói
| Loại biệt thự | Gói tiêu chuẩn (đ/m2) | Gói khá (đ/m2) | Gói cao cấp (đ/m2) |
|---|---|---|---|
| Biệt thự mini (1–2 tầng) | 5.350.000 – 5.600.000 | 5.800.000 – 6.200.000 | 6.450.000 – 7.000.000 |
| Biệt thự vườn | 5.600.000 – 5.950.000 | 6.200.000 – 6.700.000 | 7.000.000 – 8.000.000 |
| Biệt thự cổ điển | 6.000.000 – 6.500.000 | 6.700.000 – 7.500.000 | 8.000.000 – 9.500.000 |
Biệt thự cổ điển (Pháp, châu Âu) có đơn giá cao nhất do yêu cầu chi tiết trang trí phức tạp: phào chỉ, cột La Mã, mái mansard, ban công sắt mỹ thuật.
2. Bảng giá xây nhà phần thô 2026
Xây phần thô chỉ bao gồm kết cấu chính: móng, cột, dầm, sàn, tường xây, mái. Gia chủ sẽ tự hoàn thiện hoặc thuê đội khác làm phần hoàn thiện. Hình thức này phù hợp với người có kinh nghiệm hoặc muốn kiểm soát chi phí chặt chẽ.
| Loại công trình | Đơn giá phần thô (đ/m2) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 3.200.000 – 3.800.000 | Không bao gồm mái ngói (nếu chọn mái tôn, rẻ hơn ~200.000 đ/m2) |
| Nhà phố 2–3 tầng | 3.500.000 – 4.100.000 | Bao gồm sàn BTCT, cầu thang |
| Biệt thự | 3.800.000 – 4.500.000 | Kết cấu phức tạp hơn, nhiều chi tiết kiến trúc |
Chi phí hoàn thiện (phần còn lại)
Nếu xây phần thô, bạn cần thêm ngân sách hoàn thiện:
| Hạng mục hoàn thiện | Đơn giá (đ/m2 sàn) |
|---|---|
| Trát tường + sơn nước | 250.000 – 400.000 |
| Gạch ốp lát | 300.000 – 800.000 |
| Hệ thống điện | 150.000 – 300.000 |
| Hệ thống nước | 120.000 – 250.000 |
| Cửa (nhôm kính / gỗ) | 250.000 – 600.000 |
| Trần (thạch cao / nhựa PVC) | 80.000 – 200.000 |
| Tổng hoàn thiện | 1.600.000 – 4.050.000 |
Như vậy, tổng đơn giá (phần thô + hoàn thiện) dao động 4.950.000 – 7.000.000 đ/m2, tương đương mức giá trọn gói. Tuy nhiên, tự hoàn thiện giúp bạn linh hoạt chọn vật liệu theo ý muốn.
3. Bảng giá xây nhà theo quy mô công trình
Một quy luật quan trọng: diện tích sàn càng lớn, đơn giá/m2 càng giảm. Điều này là do chi phí cố định (móng, mái, giàn giáo, máy móc) được phân bổ đều trên diện tích lớn hơn.
| Quy mô (tổng DT sàn) | Đơn giá trọn gói tiêu chuẩn (đ/m2) | Đơn giá trọn gói cao cấp (đ/m2) |
|---|---|---|
| Dưới 150m2 sàn | 5.500.000 – 6.500.000 | 7.000.000 – 9.000.000 |
| 150 – 300m2 sàn | 5.200.000 – 6.200.000 | 6.500.000 – 8.500.000 |
| 300 – 500m2 sàn | 5.000.000 – 5.800.000 | 6.300.000 – 8.000.000 |
| Trên 500m2 sàn | 4.800.000 – 5.500.000 | 6.000.000 – 7.500.000 |
4. So sánh giá xây nhà 2026 theo khu vực
Giá xây nhà chênh lệch đáng kể giữa các vùng miền, chủ yếu do chi phí nhân công, vận chuyển vật liệu và mặt bằng giá sinh hoạt. Dưới đây là bảng so sánh đơn giá trọn gói gói tiêu chuẩn cho nhà phố 2 tầng:
| Khu vực | Đơn giá (đ/m2) | Chênh lệch so với trung bình |
|---|---|---|
| TP. Hồ Chí Minh | 6.200.000 – 7.500.000 | +10–15% |
| Hà Nội | 6.000.000 – 7.200.000 | +8–12% |
| Đà Nẵng | 5.500.000 – 6.800.000 | +3–5% |
| Hải Phòng, Cần Thơ | 5.300.000 – 6.500.000 | Mức trung bình |
| Các tỉnh miền Trung | 5.000.000 – 6.200.000 | −3–5% |
| Nông thôn, vùng sâu | 4.800.000 – 5.800.000 | −8–15% |
Kiểm tra giá vật liệu xây dựng cụ thể tại tỉnh/thành phố của bạn trên trang Giá VLXD theo tỉnh thành.
5. Giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng thế nào đến giá xây nhà?
Vật liệu chiếm khoảng 60–65% tổng chi phí xây nhà. Khi giá vật liệu tăng, đơn giá xây nhà tất yếu điều chỉnh theo. Dưới đây là mức biến động giá một số vật liệu chính đầu năm 2026:
- Thép xây dựng: Tăng 400.000 – 600.000 đ/tấn so với cuối 2025. Giá hiện tại 14.300 – 15.200 đ/kg. Xem giá thép hôm nay
- Xi măng: Tăng nhẹ 60.000 – 100.000 đ/tấn. Xem giá xi măng hôm nay
- Cát xây dựng: Biến động mạnh nhất, tăng 10–30% do khan hiếm nguồn cung. Xem giá cát hôm nay
- Đá xây dựng: Tăng 15–20%. Xem giá đá hôm nay
- Gạch: Tương đối ổn định, tăng 3–5%. Xem giá gạch hôm nay
Theo dõi giá vật liệu xây dựng thường xuyên trên Vật Giá Top để cập nhật kịp thời khi lên kế hoạch xây nhà.
6. Xu hướng giá xây nhà 2026 và dự báo
Nhìn chung, giá xây nhà năm 2026 tiếp tục xu hướng tăng với tốc độ vừa phải:
- Quý 1/2026: Giá vật liệu tăng mạnh nhất trong năm do nhu cầu xây dựng đầu năm + thiếu cát, đá.
- Quý 2–3/2026: Dự báo giá ổn định hoặc tăng nhẹ. Mùa mưa làm giảm nhu cầu xây dựng, kéo giá nhân công giảm 5–10%.
- Quý 4/2026: Thông thường giá nhân công tăng do nhiều công trình gấp rút hoàn thành cuối năm.
Lời khuyên: Nếu có kế hoạch xây nhà trong năm 2026, nên khởi công vào đầu quý 2 (tháng 4–5) khi giá vật liệu bắt đầu ổn định và thời tiết thuận lợi.
7. Phân biệt các gói đầu tư xây nhà
Khi xem bảng giá xây nhà, bạn cần hiểu sự khác biệt giữa các gói:
Gói tiết kiệm / cơ bản
- Mái tôn hoặc BTCT đơn giản
- Gạch lát nền loại thường (100.000 – 150.000 đ/m2)
- Sơn nội thất 1 lớp lót + 2 lớp phủ
- Cửa nhôm thường, kính 5mm
- Thiết bị vệ sinh nội địa
- Hệ thống điện nước cơ bản
Gói tiêu chuẩn / trung bình
- Mái ngói hoặc BTCT dán ngói
- Gạch lát nền granite trong nước (200.000 – 350.000 đ/m2)
- Sơn ngoại thất chống thấm, nội thất cao cấp
- Cửa nhôm kính hệ Xingfa/Eurowindow
- Thiết bị vệ sinh thương hiệu (TOTO, Inax, American Standard)
- Điện âm tường, nước nóng lạnh đầy đủ
Gói cao cấp
- Mái ngói Thái/Nhật, kèo thép mạ kẽm
- Gạch ốp lát nhập khẩu (400.000+ đ/m2)
- Trần thạch cao toàn bộ, đèn LED âm trần
- Cửa nhôm Xingfa kính hộp Low-E
- Thiết bị vệ sinh cao cấp nhập khẩu
- Hệ thống điện thông minh, nước nóng năng lượng mặt trời
8. Cách sử dụng bảng giá xây nhà hiệu quả
Bước 1: Xác định diện tích xây dựng quy đổi
Không nhân đơn giá với diện tích đất, mà phải tính diện tích xây dựng quy đổi — bao gồm hệ số cho móng, mái, ban công, sân... Xem hướng dẫn chi tiết tại Cách tính diện tích xây dựng.
Bước 2: Chọn gói đầu tư phù hợp ngân sách
Đừng ép gói cao cấp nếu ngân sách hạn hẹp. Tốt hơn là xây gói tiêu chuẩn chắc chắn, sau đó nâng cấp dần. Nhiều gia chủ chọn xây phần thô trước, hoàn thiện sau khi đủ tài chính.
Bước 3: Sử dụng công cụ dự toán
Công cụ dự toán giá nhà của Vật Giá Top cho phép bạn nhập diện tích, chọn mẫu nhà, chọn tỉnh thành — và nhận bản dự toán chi tiết với giá vật liệu thực tế tại địa phương.
Bước 4: So sánh với báo giá nhà thầu
Sau khi có con số tham khảo từ bảng giá và công cụ dự toán, lấy báo giá từ ít nhất 3 nhà thầu. So sánh từng hạng mục, không chỉ nhìn tổng giá.
9. Câu hỏi thường gặp về bảng giá xây nhà 2026
Đơn giá xây nhà trọn gói bao gồm những gì?
Bao gồm: móng, kết cấu BTCT, tường xây, mái, trát sơn, gạch ốp lát, hệ thống điện nước, cửa, thiết bị vệ sinh cơ bản. Không bao gồm: chi phí đất, giấy phép xây dựng, thiết kế kiến trúc, nội thất, cảnh quan sân vườn.
Tại sao báo giá của nhà thầu khác với bảng giá tham khảo?
Do khác biệt về: quy cách vật liệu (cùng gạch ốp lát nhưng khác giá), loại móng (đất yếu cần móng cọc — đắt hơn nhiều), vị trí công trình (hẻm nhỏ tăng phí vận chuyển), và lợi nhuận nhà thầu (15–25%).
Giá xây nhà 2026 có tiếp tục tăng?
Dự báo tăng 5–8% trong năm 2026, chủ yếu do giá cát, đá tiếp tục khan hiếm và nhân công tăng lương. Xu hướng tăng chậm lại so với giai đoạn 2022–2024 (tăng 15–20%/năm).
Nên xây nhà trọn gói hay tự mua vật liệu?
Nếu bạn có thời gian và hiểu biết về vật liệu: tự mua tiết kiệm 10–15%. Theo dõi giá VLXD tại Vật Giá Top để mua đúng thời điểm. Nếu bận rộn: trọn gói tiện lợi hơn, nhưng cần hợp đồng ghi rõ quy cách từng vật liệu.
Nhập diện tích, chọn mẫu nhà và tỉnh thành — công cụ dự toán giá nhà sẽ tính chi phí dựa trên giá vật liệu thực tế.
10. Bài viết liên quan
- Chi phí xây nhà 100m2 năm 2026 — Phân tích chi tiết cho diện tích phổ biến nhất
- Chi phí xây nhà cấp 4 — Bảng giá và dự toán cho nhà 1 tầng
- Xây nhà cấp 4 — Hướng dẫn toàn diện từ thiết kế đến thi công
- Cách tính diện tích xây dựng — Công thức và hệ số quy đổi chính xác
- Giá vật liệu xây dựng hôm nay — Cập nhật giá VLXD tại 34 tỉnh thành
- Vẽ phác thảo mặt bằng nhà — Kéo thả bố trí phòng & ước lượng giá xây dựng